中国治疗白癜风最好的医院 https://m-mip.39.net/baidianfeng/mipso_4186538.html两个项目都是好地方，毋庸置疑，自住实名推荐
文│7哥
01.
项目概况
阳光城未来悦MAX：年7月5日阳光城以37.5亿元总价竞得未来科技城号宅地，成交楼面价元/平米，溢价率%，创区域宅地楼面价新高，的备案价让阳光城很受伤。
未来悦MAX由13F-16F的11幢高层组成，主力户型为、㎡，除2#楼为3梯6户，其余均为两梯两户，定位改善。交房时间年6月；
△和光尘樾项目鸟瞰图，左下角为美院良渚院区
未来悦MAX户型尚佳，得房率中上，装标中规中矩，铝板外立面设计感很强；
项目离规划的未来科技城公共中心步行可达，遗憾的是到3\5号线地铁站都要超过1.2公里；另外，和浙一余杭院区相邻也是小瑕疵。
保利和光尘樾：年12月18日，保利和融信以总价万元竞得良渚新城古墩路北杜文路西商住地块，楼面价05元/平米，溢价率0.03%。小高层限价，保利也是高兴不起来。。。
项目由1栋4万方商业综合体、5幢高层、16幢小高层组成。主力户型方，定位刚需。交房时间年3月；
△未来悦MAX鸟瞰图，项目右侧为未来悦一期。图片来自乐居
TOD+自有商业+永旺梦乐城一站地铁+对望美院良渚校区，和光尘樾自带光环，得房率和户型值得称赞，装标尚可，其它都是刚需配置，部分楼幢一梯三户，让人无语。
02.
投资回报率测算
说明：
1）本文只是抛砖引玉，基于政策不会大变的前提下、根据板块竞品和规划落实做的合理预测，目的是提供一种买房投资的思路和基本算法。但算无妨，反正算错了也不会怀孕；
2）测算中，已经考虑了契税、利息、维修基金、持有期间的物业费等相关成本；
3）至于7哥给项目三年后定价的合理性，看看就好；每个人都要对自己的投资行为负责，那么你的投资依据是什么？只有心中有尺，才能有的放矢，7哥的这把尺你要是用的上，拿去便是；
4）说7哥是托的主，那是你的无知和偏见，7哥疯起来连自己买的项目都黑。再见到这种无脑留言，直接派类类拿弹弓打你家玻璃去；
为了计算方便，全部取整数，费用为预估，请勿纠结细节。
A.和光尘樾：
合理假设22年上半年拿证后方二手房元/平米（不含税，不满二）。
1）首付三成
首付A1=方*2.6万/平米*30%=98万
（含购置和持有费用）
按揭利息（3年）B1=*70%*？=29万
（20年等额本息，2套利率上浮10%，本结论为36个月按揭利息人工相加所得）
首付资金成本（3年）C1=A1X6%X3=18万
总成本D1=A1+B1+C1=万
毛利E=元/平米X方=万
年回报率R1=E/D1X%/3=28%
2）首付六成
首付A2=方*2.6万/平米*60%=万
（含购置和持有费用）
按揭利息（3年）B2=*40%*？=17万
（20年等额本息，2套利率上浮10%，本结论为36个月按揭利息人工相加所得）
首付资金成本（3年）C2=A2X6%X3=34万
总成本D2=A2+B2+C2=万
毛利E=元/平米X方=万
年回报率R2=E/D2X%/3=17%
3）全款
首付A3=方*2.6万/平米=万
（含购置和持有费用）
首付资金成本（3年）C3=A3X6%X3=55万
总成本D3=A3+C3=万
毛利E=元/平米X方=万
年回报率R3=E/D3X%/3=11%
B.未来悦MAX
合理假设22年下半年拿证后方二手房元/平米（不含税，不满二）。
1）首付三成
首付A1=方*3.1万/平米*30%=万
（含购置和持有费用）
按揭利息（3.5年）B1=*70%*？=50万
（20年等额本息，2套利率上浮10%，本结论为42个月按揭利息人工相加所得）
首付资金成本（3.5年）C1=A1X6%X3.5=27万
总成本D1=A1+B1+C1=万
毛利E=元/平米X方=万
年回报率R1=E/D1X%/3=28%
2）首付六成
首付A2=方*3.1万/平米*60%=万
（含购置和持有费用）
按揭利息（3.5年）B2=*40%*？=28万
（20年等额本息，2套利率上浮10%，本结论为42个月按揭利息人工相加所得）
首付资金成本（3.5年）C2=A2X6%X3.5=52万
总成本D2=A2+B2+C2=万
毛利E=元/平米X方=万
年回报率R2=E/D2X%/3=18%
3）全款
首付A3=方*3.1万/平米=万
（含购置和持有费用）
首付资金成本（3年）C3=A3X6%X3.5=84万
总成本D3=A3+C3=万
毛利E=元/平米X方=万
年回报率R3=E/D3X%/3=12%
03.
结论
1）两个项目都是好地方，毋庸置疑，自住实名推荐；
2）保利和光尘樾这次开沿古墩路的套，资金冻结60万，报名户；
阳光城未来悦MAX这次开套，首套冻结80万，其它冻结万，报名户；
和光人数超过未来悦一倍，门槛低是王道；
3）两个项目的起始成本，已然不低；
4）锁定期超三年，流动性很差；
5）交房时区域内满两年的次新房供应不少，以两盘的实力，未来二手市场的竞争力谨慎乐观；
6）两个项目开发商口碑都一般，而且没有公认的优质学区，所以天花板并不会太高，且二套按揭杠杆低、资金占有率高，不建议5年以上的长持；
7）投资回报率接近，和光尘樾门槛更低，资金占有量更少；
8）由于余杭区不能提前交契税，交房两年内卖出的话，5.3%是一笔不小的额外负担；
9）流动性要求不高、出于保值增值目的的资产配置者，两个尚且都可以摇；如果期望高额回报，大概率会失望；
10）全款的盆友就放了它们吧，没有杠杆不好玩；事实上，投资来说，六成首付去摇7哥也只是勉强推荐，三成随意；
11）为了尽量精确，交付前的按揭利息小编都是按月在算，原始又苦逼，不知哪位金融大咖能否推荐一种简单的算法？要不推荐一款好用的计算器也行
和光尘樾和未来悦MAX即将开摇，祝你好运。
-THEEND-
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